Bagian II dari III tulisan

oleh: Widhyanto Muttaqien

Menarik melihat perkembangan Pilkada Jakarta. Sebagai mantan ibukota (kalau jadi) tetap seksi. Warga Kampung Akuarium dan Bayam mendatangi Anies, mereka curhat masa depan mereka akan suram, jika Anies tidak menjabat gubernur lagi. Mengapa, sebab mereka melihat semua calon merupakan kepanjangan tangan rezim Jokowi, lema ‘keberlanjutan’ menjadi bagian dari kampanye. Warga Kampung Bayam misalnya, merasa bertambah suram karena rumah susun yang dibangun di sekitar tempat kerja mereka berupa pertanian kota tidak bisa mereka tempati https://tirto.id/di-mana-letak-kampung-bayam-kenapa-konflik-dengan-jakpro-gUEc. Aset Pemda DKI bukan sedikit, aset ini yang penulis duga akan dibagi-bagi sebagai bancakan partai yang tergabung KIM-KIM atau KIM Plus.

Dari sisi real estate ini menarik, karena harga tanah mahal, location rent sangat menentukan. Jakarta sebagai kampung besar tidak sempat ditata pada masa Soekarno, namun pasca kolonial (1945-1955) permasalahan tanah sudah ditata penguasaan dan kepemilikannya. Masing-masing Gubernur memiliki peran penting dalam penataan perrmukiman di Kampung Besar ini. https://www.rukita.co/stories/urutan-gubernur-jakarta-dari-masa-ke-masa. Ada gubernur yang memulainya dengan pembenahan permukiman, sanitasi, hingga gubernur Ali Sadikin yang membenahi ruang publik di setiap kecamatan dnegan membangun Gedung Kesenian dan Gelanggang Olah Raga. Ali Sadikin juga membuat perbaikan permukiman dengan Proyek Muhammad Husni Thamrin, diambli dari dari nama seorang anggota Volskraad (Dewan Rakyat) yang juga sudah menggaungkan permasalahan perumahan di tahun 1930-an MH Thamrin Anggota Dewan Rakyat Pembela Kaum Miskin Jakarta dan Pengkritik Pemerintahan Kolonial – Newsletter Tempo.co. Kemudian ada perbaikan pasar-pasar di Jakarta yang menjadi sentral dalam perekonomian kota dagang sejak jaman Belanda.

Pasar-pasar di Jakarta lahir organik, begitu permukiman masyarakat berkembang, lahir pasar. Saya lahir dan besar di wilayah Mester (Pasar Jatinegara) sekarang menjadi kelurahan Balimester. Di sekitar terminal kampung Melayu terdapat dua pasar sayur, di sekitar terminal dan ke arah Timur, pasar Gembrong dekat apartemen Basura sekarang. Kedua pasar ini, tempat masyarakat setempat membeli bahan pangan setiap hari, buka sekitar jam 5 pagi dan mulai sepi jam 11-an jelang siang. Pasar di dekat terminal disebut ‘Petak’ karena menggunakan sebagian wilayah terminal Kampung Melayu, begitu ada perbaikan terminal sejak tahun 1990-an, pasar ini pindah ke kolong jembatan layang sekitar Sungai Ciliwung arah Tebet. Nasib pasar sayur di sekitar Gembrong lebih baik, karena masih terdapat kios sayur.

Di Pasar Mester juga terdapat pasar pangan. Disebut sebagai pasar basah, terletak di lantai paling bawah bangunan. Di lantai atasnya dikenal sebagai pusat suvenir perkawinan dan tekstil. Dulu disini ada bioskop Kencana Theatre, tempat pertama kali penulis menonton film bioskop: Superman. Pasar-pasar di Jakarta, dikelola oleh Perusahaan Daerah Pasar Jakarta Raya (PD Pasar Jaya). Jumlahnya cukup fantastis, 151 buah di tersebar seluruh bagian kota.

Berebut Lahan di Jakarta

Dalam bukunya Kota-kota Indonesia: Vol III, Marco Kusumawijaya (2023) dalam Bab Rumah Kampung Kota melukiskan betapa sulitnya mendapatkan rumah di Jakarta, kepemilikan rumah di DKI Jakarta menurun dari 51,09% di tahun 2015 turun menjadi 45,04%. Rumah yang terjangkau oleh kaum miskin yang bekerja di pusat kota berlokasi makin jauh dari tempat bekerja. Seorang kawan yang bekerja di Jakarta Utara, hanya mampu membeli rumah di Tambun, Bekasi.

Masalah kebijakan perumahan ini masih menjadi tantangan Jakarta ke depan. Beberapa studi empiris menilai ketimpangan spasial yang berkembang di satu sisi karena perluasan pembangunan real estat swasta yang menargetkan orang kaya dan kelas menengah perkotaan. Sisi lainnya disebabkan investasi yang tidak memadai dalam perumahan yang terjangkau. Sebagai sebuah kampung terdapat banyak permukiman informal, program Kampung Akuarium dan Bayam merupakan salah satu keberhasilan dari komunitas kota membuat habitat yang layak huni untuk kaum miskin. Menolak kebijakan perkotaan neoliberal. Dalam skema neoliberal dimana konglomerat real estate dijadikan pahlawan kesiangan menyebabkan masyarakat justru kehilangan kesmepatan tinggal di lokasi dekat pekerjaan mereka. Padahal terdapat keuntungan sosial ekonomi yang besar jika mereka harus bertempat di lokasi yang dekat dengan pekerjaan dan lapangan usaha mereka. Tugas pemerintah daerah menyediakan lahan dan melakukan perencanaan habitat secara partisipatif untuk mewujudkan kota sosial.

Musim Pilkada memperlihatkan bagaimana visi dan misi konglomerat real estate lewat calon gubernurnya. https://news.detik.com/berita/d-7493952/ngobrol-bareng-ara-rk-ungkap-gagasan-apartemen-di-atas-pasar-jakarta#:~:text=Saya%20ada%2070%20gagasan.%20Beresin%20banjir%2C%20bikin%20giant,yang%20tak%20mampu%20menyewa%20lahan%20mahal%20di%20Jakarta.

Dengan dibentuknya Dewan Kawasan Aglomerasi dalam UU No. 2 Tahun 2024, bukan hanya Jakarta yang ditata. Penataan ruang secara positif akan memberikan dampak pada kesejahteraan masyarakat, bukan sebaliknya. Banyak kasus justru penataan ruang justru semakin memarjinalkan masyarakat setempat. Terakhir adalah gugatan masyarakat sipil atas dipilihnya PIK 2 dalam Proyek Strategis Nasional, yang menggusur penghidupan masyarakat pesisir Jakarta Utara dan Banten. https://finance.detik.com/infrastruktur/d-7262918/rincian-psn-pik-2-aguan-telan-anggaran-rp-40-t-ada-golf-sirkuit

Sebelumnya di tahun 2018 penulis pernah melakukan pemberdayaan masyarakat di Muara Gembong Bekasi, dalam wawancara dengan tokoh dan enam kepala desa setempat menolak program tambak ‘Jokowi’, dimana lahan milik Perhutani yang menurut masyarakat sedang sengketa dengan masyarakat dan rencana redistribusi lahan sejak 1963 yang kemudian macet hingga hadirnya program revitalisasi tambak dengan harapan ada reforma agraria. Dua kepala desa menerima dengan harapan program revitalisasi tambak akan membendung abrasi dan pemerintah cepat melaksanakan reforma agraria. Reforma agraria (dulu tahun 1960-an redistribusi lahan) yang lambat berjalan tersebut justru memberikan peluang kepada pihak konglomerat real estate yang telah membeli lahan garapan hampir seluas 1000 Ha dari keseluruhan lahan milik Perhutani sekitar 11.000 Ha. Mereka memperlihatkan sebuah blog yang menggambarkan masa depan Muara Gembong (https://v2.dpavilionarchitects.com/muara-gembong/ ).

Gambar rencana pembangunan ‘Kota Baru’ Muara Gembong https://v2.dpavilionarchitects.com/muara-gembong/

Hal yang mirip dilakukan dalam skenario PIK 2, dimana sebagian masyarakat yang berjuang mengharap reforma agraria justru terusir, karena sebagian lahan yang dimiliki oleh KKP dan Perhutani selama ini digarap masyarakat https://bisnis.tempo.co/read/1867842/200-ha-lahan-di-tangerang-masuk-plotting-proyek-strategis-nasional-pik-2-100-ha-di-antaranya-kawasan-lahan-perhutani-dan-kkp

Kawasan PIK 2 https://www.pik2.com/

Di Jakarta sendiri pengembangan kota neoliberal dimulai pada akhir 1980-an di bawah Presiden Suharto saat itu. Deregulasi keuangan tahun 1988 yang memungkinkan pendirian bank swasta, dan pengenalan sistem Izin Lokasi memengaruhi sektor real estat secara signifikan. Di bawah sistem izin lokasi, pengembang yang diberikan izin lokasi untuk bidang tanah tertentu memperoleh hak eksklusif untuk pengembangan. Akibatnya, keluarga bisnis Tionghoa Indonesia mendirikan bank swasta, memasuki bisnis real estat, dan membeli bidang tanah yang luas di daerah pinggiran Wilayah Metropolitan Jakarta (Jabodetabek), menciptakan bank tanah swasta yang besar untuk pengembangan kota baru swasta berskala besar dengan memanfaatkan dana yang dikumpulkan oleh bank swasta mereka. Izin lokasi berjumlah 72.000 Ha di Wilayah Metropolitan Jakarta pada tahun 1993–1998. (Firman, 2004 dalam T. Kidokoro et al., 2022). Dengan demikian, terjadilah pengalihan tanah secara besar-besaran dari petani ke pengembang real estate yang oligopoli, yang didukung oleh sistem pemerintah.

Rencana pengembangan apartemen di atas pasar milik PT Pasar Jaya tentu sebuah terobosan bisnis yang bagus bagi seorang konglomerat Hasjim yang juga menguasai lahan  173.000 Hektare di IKN. https://www.inews.id/finance/bisnis/adik-prabowo-hashim-djojohadikusumo-akui-punya-tanah-di-ikn-berapa-luasnya. Mengapa, karena tidak ada lagi yang bisa dibeli di Jakarta, kecuali Indonesia terkena debt trap dari pinjaman China untuk membangun berbagai proyek infrastruktur jalan dan pelabuhan dan proyek kelistrikan, sehingga negara Cina sebagai kreditor bisa mengatur negara debitor, bahkan untuk investasi baru seperti kasus Pulau Rempang di Kepulauan Riau. Jakarta tentu menjadi bagian dari pengembangan investasi yang menarik. Kidokoro (2022) menjelaskan dalam tulisannya, bahwa tingkat pertumbuhan penduduk di daerah kampung bagian utara Jakarta adalah yang tertinggi, daerah ini adalah daerah termiskin di Jakarta, namun Kota Baru yang dibangun (seperti PIK) menimbulkan ketimpangan spasial di tingkat mikro, dengan pemindahan penduduk asli di daerah kampung untuk proyek pembangunan kembali, menjadi proyek ‘menara-menara’ kota-kota baru swasta skala besar di daerah kampung besar di pusat kota. Dan daerah pinggiran atau periferinya seperti Muara Gembong dan Dadap, Kronjo, Mauk, Tigaraksa, sampai Jasinga (untuk melihat perubahan ruang di sekeliling Jakarta, kita bisa melihat rencana pembangunan ring road atau jalan toll di sekitar Jakarta)

Proyek gentrifikasi kampung kota yang akan dilakukan Hasjim diamplifikasi dengan hiperbolik oleh salah satu calon kebanggaan KIM-KIM atau KIM Plus yaitu pasangan RK dan Sus yang sebagian masyarakat Jakarta menyebutnya dengan singkatan Rakus. Proyek gentrifikasi ini dari tren yang ada akan menyingkirkan kaum miskin kota dan menciptakan segregrasi sosial yang lebih parah, yaitu mengeluarkan masyarakat dari Pusat Kota, sementara kebanyakan pasar milik PT Pasar Jaya berada di kawasan Pusat Kota dimana penduduk Jakarta dari kelas sosial beragam menyatu dan pasar tersebut menjadi bagian dari ‘kemewahan’ Jakarta karena tempat melarutnya berbagai suku dan status sosial, sebagai ruang khalayak (ruang ketiga) dimana masyarakat merasakan menjadi warga kota tanpa sekat, hidup bersama.

Bisa dibayangkan keuntungan membangun di atas lahan yang merupakan aset Pemda Jakarta di pusat kota, pengelolaan yang sedikitnya 30 tahun diberikan kepada pengembang real estate secara eksklusif dan hasil yang pasti (pendapatan yang aman) dari biaya sewa atau hasil penjualan kamar, belum perubahan harga sewa kios yang telah berubah, karena dibawah perjanjian pengembang dengan PT Pasar Jaya. Sementara pengembangan lahan di pinggiran pun akan dimakan konglomerat real estate dengan hadirnya UU No. 2 Tahun 2024, yang memberikan kewenangan untuk pembentukan Dewan Kawasan Aglomerasi, yang menyebutkan pada Pasal 55 (1) Dalam rangka mengoordinasikan penyelenggaraan penataan ruang kawasan strategis nasional pada Kawasan Aglomerasi dan dokumen perencanaan pembangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 51 ayat (3) dibentuk Dewan Kawasan Aglomerasi. (2) Dewan Kawasan Aglomerasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bertugas: a. mengoordinasikan penyelenggaraan penataan ruang kawasan strategis nasional pada Kawasan Aglomerasi dan dokumen rencana induk pembangunan Kawasan Aglomerasi; dan b. mengoordinasikan, monitoring, dan evaluasi pelaksanaan program dan kegiatan dalam rencana induk oleh kementerian/lembaga dan pemerintah daerah. (3) Ketua dan anggota Dewan Kawasan Aglomerasi ditunjuk oleh Presiden. Pasal 56 Program dan kegiatan yang tertuang dalam dokumen rencana induk pembangunan Kawasan Aglomerasi merupakan program/kegiatan strategis nasional yang menjadi prioritas bagi kementerian/lembaga dan daerah pada Kawasan Aglomerasi. Hasjim Djojohadikusumo sendiri menjadi Ketua Satgas Perumahan Presiden Terpilih Prabowo Subianto Djojohadikusumo.

Pustaka

Tetsuo Kidokoro, Mihoko Matsuyuki, Norihisa Shima. 2022. Neoliberalization of urban planning and spatial inequalities in Asian megacities: Focus on Tokyo, Bangkok, Jakarta, and Mumbai. https://doi.org/10.1016/j.cities.2022.103914

Firman Tommy. 2004. New town development in Jakarta Metropolitan Region: a perspective of spatial segregation https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0197397503000377

Artikel ini merupakan reblog dari: Mantan Seksi: Politik Real Estate dan Masa Depan Aglomerasi Jakarta
https://wordpress.com/post/kebunrayapuisi.wordpress.com/1046

Comments

comments